Mkt-energo.ru

Город Мастеров
5 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Объединение лоджии с комнатой законодательство

Совет дня. Можно ли объединять лоджию с жилой комнатой?

Иногда владельцам вторичного или нового жилья хочется поменять планировку, в частности — объединить лоджию с жилой комнатой или кухней. Однако можно ли вмешиваться самостоятельно, не пострадает ли конструкция и как все сделать по закону — разобралась команда TAM.BY.

Определяемся, что такое перепланировка

Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 28 июня 2018 года № 506 определило четкое понятие, что такое перепланировка:

• обустройство звуко-, паро-, теплоизоляции;
• перенос или замена систем центрального отопления, газоснабжения, газо- и мусороудаления;
• увеличение или обустройство проемов в несущих перегородках;
• переделка несущих конструкций;
• изменение площади или количествах жилых помещений и подсобок за счет демонтажа или установки новых перегородок.

Как видите, объединение лоджии с комнатой касается последнего пункта и имеет множество нюансов.

Можно ли объединять лоджию с комнатой

До 2013 года процедура перепланировки была возможна при наличии двух лоджий в квартире, причем разрешалось присоединение лишь одной лоджии: вторая оставалась запасным выходом для эвакуации в случае пожара.

Технический кодекс установившейся практики (ТКП) содержал следующее правило:

В зданиях класса Ф1.3 секционного типа следует проектировать второй эвакуационный выход, в качестве которого может быть принят:

а) выход из каждой квартиры (общей площадью не более 150 м²) на балкон или лоджию с глухим простенком от торца балкона (лоджии) до ближайшего проема не менее 1,2 м или не менее 1,6 м между проемами, выходящими на балкон (лоджию), при этом ширина балконов в местах устройства простенков должна быть не менее 0,9 м; устройство простенков напротив проемов не допускается.

Примечание — При общей площади квартиры св. 150 м² следует проектировать вторые эвакуационные выходы на два балкона (лоджии), размещенных с разных сторон здания (ТКП 45-2.02-279-2013* п.5.2.10.3).

С выходом Постановления Совета Министров Республики Беларусь №384 от 16 мая 2013 года такая возможность утратила силу:

«Запрещаются переустройство и (или) перепланировка: балконов и лоджий в отапливаемые помещения» (Гл. 1 п. 4).

Запрет на объединение обусловлен тем, что присоединение лоджий к внутренним помещениям ведет к увеличению отапливаемой площади, на которую не рассчитана система отопления дома. Если несколько жильцов решат присоединить лоджии к жилым комнатам, то система отопления может не справиться с нагрузкой, а температура внутри помещения упадет ниже минимальной нормы, пригодной для проживания.

Процедура получает запрет даже в том случае, если попытаться утеплить лоджию и предоставить в орган расчет нагрузки на систему отопления: так или иначе это все равно влечет большой расход тепла по дому.

Владелец квартиры, конечно, может попытаться расширить жилую площадь за счет лоджии без согласования, однако при выявлении нарушения будет вынужден вернуть планировку в прежнее состояние и уплатить штраф до 30 базовых величин (по состоянию на январь 2020 года это до 810 BYN).

Как узаконить перепланировку, если объединение невозможно

Несмотря на то, что присоединение лоджии к жилой комнате в чистом виде невозможно, есть способ узаконивания перепланировки, который не перечит установленным правилам.

Лоджию можно сделать частью комнаты, если установить между ними двери, которые сохранят тепловой контур. Это могут быть прозрачные двери («французское окно»), обеспечивающие хорошую инсоляцию — освещение комнаты солнечным светом. Такая конструкция приблизит ожидания владельца к желаемым результатам и не увеличит нагрузку на систему отопления.

Перегородка должна устанавливаться на постоянной основе и фиксироваться в техпаспорте квартиры. Процедура согласовывается с Минским Государственным агентством по Госрегистрации и земельному кадастру (бывшим БРТИ).

Убирать стеклянную перегородку между лоджией и помещением после получения разрешения не рекомендуется: ее придется вернуть на место при продаже квартиры. В обратном случае сделка покупки-продажи не будет совершена, поскольку данные в технических документах не будут совпадать с реальностью.

На стадии перепланировки возникают другие, неочевидные на первый взгляд, вопросы.

1. Ликвидация или расширение стены, где располагается оконный проем. В некоторых типах домов это невозможно, поскольку затрагивает несущие стены.

2. Особенности системы отопления. Запрещается выносить радиатор на лоджию, допускается отопления электрическим способом.

3. Демонтаж порога. Возможен не во всех типах зданий (например, панельных, монолитных), разрешен в тех случаях, если плита перекрытия не заводится под наружные стены.

Эти и другие нюансы трудно предусмотреть без специалиста. Чтобы узнать о возможности перепланировки и произвести работы правильно, рекомендуется обратиться в специализированную организацию, которая имеет лицензию на проведение таких работ, подготовит план, сделает правильные расчеты, не нарушающие строительные нормы, и поможет получить новый паспорт БРТИ без хлопот.

Объединение лоджии с комнатой

Если в квартире имеется лоджия, почему бы не объединить её с комнатой или кухней, увеличив полезное пространство. Именно так думает подавляющее большинство собственников жилья, и засучив рукава, принимается за дело. При этом такие люди считают, что сделанную перепланировку можно узаконить потом, и в принципе, закон позволяет это сделать. Однако такое узаконивание касается внутренней перепланировки. В случае с лоджиями, всё не так однозначно, и в большинстве случаев, горе-мастерам отказывают в узаконивании перепланировки. Почему это происходит? Попробуем разобраться вместе.

Законно ли вообще объединение лоджии с кухней и жилыми помещениями

Сразу отметим, что даже самовольное остекление лоджии признаётся перепланировкой, которую нужно согласовывать в надзорных органах. Это обусловлено тем, что хотя балконы и являются собственностью владельца квартиры, они являются неотъемлемой частью фасада здания. Типовой проект объекта (в том числе, и внешний вид фасада), утверждается бюро архитектуры города, и своевольно изменять его, запрещено.

Примечательно, но даже установка пластиковых стеклопакетов считается изменением фасада здания, следовательно, такие работы тоже попадают под определение незаконной перепланировки. Факт, что жильцы устанавливают окна ПВХ без согласования, объясняется тем, что в этом области строительства и архитектуры отсутствует строгий контроль.

Приведём наглядный пример того, почему нельзя самовольно стеклить балконы. В середине 60-х годов, был типовой проект жилых домов, где пожарные лестницы проходили сквозь балконы. Такие здания наверняка имеются в каждом городе. После того, как квартиры перешли в собственность, многие жильцы застеклили эти балконы, и чтобы изолировать пространство, посрезали эвакуационные лестницы. В результате, пожарной безопасности объекта был нанесён ущерб.

Массовое объединение лоджий с жилыми помещениями пришлось на начало 2000 годов. Тогда этим вопросом мало кто интересовался, и собственники квартир переделывали жилплощадь по своему усмотрению. Сейчас ситуация изменилась.

Есть два законопроекта, регулирующие порядок эксплуатации и переоборудования лоджий:

  1. Постановление Госкомитета РФ по строительству и ЖКК № 170, принятое к исполнению в 2003 году;
  2. Правительственное постановление города Москвы № 508-ПП, затрагивающее вопросы переустройства жилых и нежилых помещений в МКД.

Первый документ запрещает собственникам жилья использовать лоджии не по целевому назначению. Под эту формулировку попадает объединение балкона с комнатой. Более того, на лоджиях запрещается хранить тяжёлые и крупногабаритные вещи.

Второй документ налагает однозначный запрет на объединение лоджий с кухнями, коридорами и комнатами.

Что можно назвать перепланировкой

Переустройство и перепланировка являются собирательными терминами, и охватывают все работы, в результате которых потребуется вносить изменения в технический паспорт квартиры. Выдаётся техпаспорт Бюро технической инвентаризации, и в документе отображается расположение:

  • Несущих стен;
  • Оконных и дверных проёмов;
  • Межкомнатных перегородок;
  • Систем общедомовой вентиляции;
  • Газовых плит;
  • Сантехнического оборудования.

Изменение конфигурации квартиры, предполагающее перенос перечисленных элементов, требует обязательного согласования, и получения нового технического паспорта.

Что категорически нельзя делать

Ни при каких условиях не получится согласовать следующие виды работ:

  • Вынос на лоджию радиаторов центрального отопления;
  • Снос перемычки над оконным проемом: это несущий элемент;
  • Демонтаж балконного порожка;
  • Сокращение боковых простенков балконного блока: нарушает требования пожарной безопасности;
  • Вынос лоджии за пределы фасада;
  • Пристройка дополнительных балконов: исключение сделано для квартир, расположенных на первом этаже;
  • Полное объединение кухни и балконного блока.

Что можно сделать

Несмотря на ряд установленных ограничений, расширить жилое помещение за счёт лоджии всё-таки можно. В частности, закон запрещает полное объединение лоджии и комнаты путём сноса стены. Однако допускается частичный демонтаж. Кроме того, не запрещён снос подоконного блока.

При этом, между «холодным» и «тёплым» помещением, обязательно должна присутствовать перегородка. Если данное требование не соблюдается, в квартире становится прохладнее, что заставляет устанавливать дополнительные батареи или надстраивать секции к уже имеющимся радиаторам. Такие действия ухудшают теплоснабжение дома в целом, что может повлечь за собой жалобу со стороны жильцов верхних этажей.

Поэтому при перепланировке, можно попробовать два варианта:

  • Французское окно — остекление по всей высоте помещения. Такие решения могут открываться как дверь или форточка, створки бывают распашными или раздвижными.
  • Раздвижные двери — при условии сохранения балконного порожка. Такую конструкцию можно держать постоянно открытой, поэтому фактически, комната будет соединена с лоджией.

Как происходит процедура согласования объединения лоджии с комнатой

Существует два государственных органа, занимающихся вопросами перепланировки: Жилищная инспекция и БТИ. Эти инстанции следят за тем, чтобы перепланировка не угрожала зданию в целом, не ущемляла интересы других жильцов.

Для начала, собственнику квартиры нужно обратиться в Архитектурное бюро, которое занималось проектированием дома. Здесь нужно заказать проект перепланировки. В качестве альтернативы, можно воспользоваться услугами проектировщиков, имеющих государственную лицензию на осуществление данного вида деятельности. В обоих случаях, услуга будет платной. Стоимость зависит от региона проживания и сложности запланированных работ.

Следующий шаг — вызов инженера БТИ. Специалист Бюро технической инвентаризации произведёт расчёты и замеры, необходимые для оформления нового техпаспорта жилого помещения. Помимо этого, инженер подскажет, в каких ещё инстанциях придётся получать разрешение на перепланировку. Например, если дом имеет культурную ценность, придётся обращаться в Комитет по защите исторических памятников. В ряде случаев, потребуется разрешение СЭС и пожарной охраны.

Заключительный этап — подача заявления и подготовленного пакета документов в Жилинспекцию. Рассматриваются такие обращения специальной комиссией в 14-дневный срок. После чего заявитель получает разрешение на перепланировку помещений либо обоснованный отказ.

Какие документы потребуются

В базовый перечень входит следующая документация:

  • Единый жилищный документ, содержащий сведения о собственнике и объекте недвижимости;
  • Техпаспорт квартиры;
  • Подготовленный проект перепланировки помещений;
  • Техническое заключение, подтверждающее возможность внесения изменений;
  • Ксерокопию свидетельства, подтверждающего право собственности;
  • Паспорт владельца;
  • Акт проведения теплотехнических расчётов;
  • Разрешение, выданное пожарной инспекцией;
  • Разрешение, выданное санитарно-эпидемиологической службой или Роспотребнадзором;
  • Разрешение, выданное управляющей компанией или ТСЖ.

В зависимости от характеристик и статуса объекта, могут потребоваться и другие документы.

Заключение

С точки зрения закона, все варианты перепланировок, направленные на объединение лоджии с жилыми помещениями, путём расширения проёма на ширину комнаты, считаются противозаконными. Отсюда следует, что узаконить такие работы, не получится ни при каких обстоятельствах. Этот запрет не затрагивает квартиры, в которых была сделана и согласована такая перепланировка до 2018 года.

За самовольное переустройство квартиры, собственнику грозит денежный штраф:

  • Физическим лицам — до 2 500 рублей;
  • Юридическим лицам и организациям — до 300 000 рублей.

Более того, собственнику выносится предписание по устранению внесённых изменений в указанные сроки. Разумеется, за свой счёт. В качестве исключительной меры, недвижимость могут изъять у недобросовестного владельца. Такие решения принимаются в судебном порядке.

Могут ли собственники объединить квартиру с лоджией

Вопрос перепланировки, переустройства и реконструкции регламентирован ЖК РФ и Правилами № 170, однако, споры жителей МКД с надзорными органами по поводу разных видов работ возникают постоянно. Рассказываем о том, могут ли собственники квартир демонтировать окна/двери между комнатой и лоджией и почему.

В 2019 году Минстрой РФ допускал демонтаж конструкций между квартирой и лоджией с согласия ОМС

По вопросу перепланировки квартиры с демонтажом окон и дверей, выходящих на лоджию, Минстрой РФ высказывался не единожды. В 2019 году ведомство в письме от 01.08.2019 № 28475-ОГ/04 отметило, что:

  1. Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения корректировок в его технический паспорт (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).
  2. Демонтаж окон и дверей, выходящих на застеклённую лоджию, утепление лоджии являются перепланировкой, поскольку происходит присоединение площади лоджии к площади комнаты (п. 1.7.1 Правил № 170).
  3. Провести перепланировку/переустройство жилого помещения собственник может только по согласованию с органом местного самоуправления, предоставив в ОМС заявление с приложением следующих документов согласно ч. 2 ст. 26 ЖК РФ:
  • подтверждающие права собственности на помещение;
  • проект переустройства/перепланировки;
  • протокол ОСС о согласии всех собственников на работы, если происходит присоединение к помещению части общего имущества;
  • технический паспорт на помещение;
  • при необходимости – заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.

При этом ведомство отметило, что не допускается проведение работ, которые ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций МКД, нарушению в работе инженерных систем и установленного на нём оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств в доме (п. 1.7.2 Правил № 170).

Согласно письму от 01.08.2019 № 28475-ОГ/04, Минстрой РФ допускает объединение лоджии с комнатой с демонтажом оконного/дверного проёма, причём без указания на обязательное получение разрешения на такие работы общего собрания собственников помещений в МКД.

В 2020 году Минстрой РФ требует перед такими работами получить разрешение всех собственников в МКД и ОМС

В 2020 году Минстрой РФ снова прокомментировал вопрос по перепланировке/переустройству квартиры путём объединения лоджии и комнаты. В письме от 03.03.2020 № 6370-ОГ/04 ведомство расставило уже другие акценты.

Читать еще:  Как застеклить лоджию своими руками

Письмо Минстроя РФ стало ответом на запрос, в котором авторы указали на то, что собственники хотят демонтировать окна и двери, выходящие на застеклённый балкон с его утеплением. Такие работы могут изменить «тепловой контур» дома и повлиять на класс энергетической эффективности МКД. К тому же, согласно п. п. 3.2 и 3.15 СП 54.13330.2016, балкон и лоджия имеют принципиально разные технические характеристики.

Минстрой РФ в ответ на этот вопрос в письме № 6370-ОГ/04 сослался на п. 2 ПП РФ № 491, где указано, что относится к общему имуществу собственников помещений в МКД. Это в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции.

Изменение объекта капитального строительства, куда относятся перестройка, замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, считается реконструкцией и проводится в соответствии с требованиями ст. ст. 51 – 55 ГК РФ. При этом уменьшение размера общего имущества дома при реконструкции может происходить только с согласия всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Минстрой РФ сделал вывод, что демонтаж оконного проёма является реконструкцией и ведёт к уменьшению размера общего имущества, и, следовательно, возможен только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме и органа местного самоуправления.

Суды запрещают такие работы, считая их реконструкцией конструктивных элементов дома

Позицию Минстроя РФ подтверждает и судебная практика. Например, в деле № 33-9553/2016 собственница помещения в одном из многоквартирных домов Хабаровска подала в суд на администрацию города, считая, что не обязана возвращать в исходное состояние квартиру после того, как объединила лоджию и кухню.

Администрация Хабаровска настаивала на том, что такие работы являются реконструкцией. В результате демонтажа части внешней несущей стены увеличилась площадь жилого помещения, лоджия используется не по назначению, затронуты конструктивные элементы, относящиеся к общему имуществу собственников помещений МКД в отсутствие согласия последних.

Собственница протестовала, считая, что демонтированная часть стены к общему имуществу не относится, является самонесущей, согласия других собственников на данные работы не требуется.

Суд первой, а затем апелляционной инстанций отказали собственнику в иске, ссылаясь на ст. ст. 15, 25 – 26, 29, 36, 44 ЖК РФ, ст.ст. 1, 51 ГрК РФ, ст. 247 ГК РФ, ПП РФ № 491, Правила № 170:

  • жилое помещение может быть сохранено в перепланированном и (или) переустроенном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью;
  • объединение лоджии с жилым помещением изменяет ее функциональное назначение и не подпадает под понятие переустройства и перепланировки квартиры;
  • изменение параметров объектов капитального строительства, их частей, площади и качества инженерно-технического обеспечения относится к реконструкции;
  • действующее законодательство не предусматривает возможности для сохранения жилого помещения в реконструированном состоянии;
  • принятие решения о реконструкции общего имущества относится к компетенции общего собрания собственников.

Судьи указали на то, что согласно технической документации демонтированная в результате произведенных в квартире работ часть наружной стены многоквартирного жилого дома относится к общему имуществу, поскольку является несущей. Поэтому иск был отклонён, а требование МСУ по приведению квартиры в соответствие с техпаспортом оставлено в силе.

Такое решение согласуется с позицией ВС РФ, которую он высказалв деле № АКПИ13-873: в ходе эксплуатации дома должно поддерживаться соответствие параметров и других характеристик строительных конструкций требованиям проектной документации, и указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания. Кемеровский областной суд в апелляционном определении от 15.12.2016 по делу № 33-15631/2016 указал, что действующее законодательство запрещает пробивать проёмы в стенах крупнопанельных зданий.

Запомнить

Если в 2019 году Минстрой РФ считал объединение квартиры и лоджии перепланировкой, то в новом письме в 2020 году ведомство говорит о том, что такие работы являются реконструкцией и требуют согласования с ОМС и всеми собственниками помещений в доме, поскольку демонтаж стены между лоджией и помещением квартиры приводит к уменьшению площади общего имущества. Суды также считают, что демонтаж стены между квартирой и лоджией незаконным и вредящим целостности несущих конструкций дома и безопасности проживания в нём.

Можно ли расширить жилую площадь за счет лоджии?

Приобретая квартиру, мы стремимся получить больше квадратных метров жилой площади в пользование. Лоджия – важная часть планировки. Но иногда удобно использовать это пространство как часть гостиной или спальни. Обеденная зона в объединенной с лоджией кухне – мечта многих хозяек, но не все знают о возможности перепланировки. Можно ли расширить жилую площадь за счет лоджии и как это сделать? Разберемся в нехитром вопросе поэтапно.

Когда жилую площадь нельзя расширить за счет лоджии?

На сложную перепланировку такого рода потребуется специальное разрешение. Иногда в нем могут отказать. Тем не менее, перед началом работ необходимо получить все необходимые документы. В противном случае соседи или другие недоброжелатели могут запросто написать на вас жалобу, и расширение квартиры обернется дополнительными тратами в виде штрафов.

Если ваш проект подразумевает демонтаж подоконного блока, его вряд ли согласуют, ведь он часто является составной частью несущей конструкции. Также нельзя просто убрать балконное окно и дверь, поскольку это повредит теплоизоляции всего дома.

Для согласования необходимо получить техническое заключение от лица, разработавшего проект здания. Если речь идет о новостройке, вы без проблем найдете нужного человека. Со старыми зданиями сделать это не всегда возможно. Обратившись к правопреемникам советских технических институтов, вы можете запросить техническое заключение. Но далеко не во всех случаях могут помочь.

Иными словами, если для перепланировки необходимо полностью или частично демонтировать несущие конструкции, либо вы не можете получить заключение, от идеи объединения придется отказаться.

Когда жилплощадь можно расширить за счет лоджии?

Если идея не подразумевает демонтаж важных для дома элементов, а техническое заключение легко получить из первых рук, ничто не помешает вам присоединить лоджию к кухне или спальне. В панельных и кирпичных домах подоконный блок обеспечивает расчетную нагрузку на перекрытие, тем самым надежно фиксируя лоджию. Если ваш дом – монолитный, либо монолитно-каркасный, можно смело сносить его. Как правило, это не наносит никакого ущерба строению.

Небольшую кухонную лоджию можно объединить с комнатой без особых усилий. Разрешение все равно потребуется, но в данном случае подоконный блок отсутствует вовсе. Необходимо только убрать окно и балконную дверь. Такую перепланировку одобряют в большинстве случаев.

Оформляем перепланировку

Присоединение лоджии – сложное переоборудование, поэтому на него необходимо получить разрешение от БТИ. Для начала необходимо составить дизайн-проект и чертежи будущей комнаты. Именно их будут рассматривать эксперты. Для этого понадобится помощь проектного бюро. Если ваш пакет документов одобрили, пора переходить к ремонту.

Важно! Не начинайте присоединение до того, как разрешение окажется у вас в руках. Это чревато штрафными санкциями, а узаконить перепланировку после гораздо сложнее.

Представитель БТИ изучает результат ремонтных работ и выносит вердикт о соответствии предоставленным и заверенным чертежам. Если перепланировка была произведена в соответствии с проектной документацией, вы сможете получить обновленный техпаспорт квартиры с актуальными сведениями о планировке.

Вам нужен ремонт?

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

Расширяем жилплощадь

Когда все документы на руках, можно смело приступать к перепланировке. Осуществить ее самостоятельно достаточно сложно: потребуется помощь команды специалистов. Необходимо отнестись к выбору подрядчика с особым вниманием, ведь от его компетентности в будущем зависит, насколько комфортной будет жизнь в расширенной квартире.

Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Есть масса вариантов обустройства новой жилой зоны. Оптимальный можно выбрать, руководствуясь состоянием стен, от которого приходится отталкиваться, назначением комнаты и вашими эстетическими предпочтениями. К примеру, на кухне вместо ликвидированного оконного проема можно установить барную стойку или просто расположить там дополнительную столешницу, организовав дополнительную рабочую поверхность. Для маленьких кухонь в однокомнатных квартирах это оптимальное решение.

На бывшей лоджии удобно оборудовать спальное место, либо расположить там гардероб или книжный шкаф. В небольшой комнатке можно и оборудовать рабочее пространство: при должной теплоизоляции и защите от шума работать там будет довольно комфортно.

Создаем идеальные условия

Чтобы в квартире не было холодно, лоджию необходимо обязательно утеплить. Если вы откажетесь от этого, проект не будет согласован. Изменение средней температуры наносит вред всему зданию, а значит важно соблюдать это условие. Для утепления используют стандартные материалы, а установка двойных окон обеспечит дополнительную защиту от минусовых температур. Также нужно провести электричество и выровнять пол.

Если для вас важно сэкономить время и деньги, лучше обратиться в специализированную компанию, которая занимается капитальным ремонтом под ключ. Так у вас будет гарантия того, что все работы по демонтажу, утеплению и отделке бывшей лоджии выполнены на совесть. В случае мелких недоработок специалисты непременно устранят их. При этом нет необходимости платить нескольким подрядчикам: итоговая стоимость работ уже прописана в договоре.

Если вы твердо решили присоединить лоджию к жилой площади, важно убедиться, что для вашей квартиры такой вариант возможен. После чего понадобится собрать документы и получить разрешение в БТИ на перепланировку. Доверьте ремонтные работы компании с хорошей репутацией и штатом квалифицированных рабочих, и ваша лоджия станет полноценным жилым пространством.

Объединение лоджии и комнаты. Как сделать перепланировку законно

– Хочу расширить комнату за счет присоединения лоджии. Разрешена ли такая перепланировка, нужно ли ее согласовывать и как это сделать? А у сестры балкон – глядя на меня, хочет балкон хотя бы утеплить. Говорю ей, что нельзя. Я прав?

– Перепланировка балконов и лоджий в ряде случаев допускается по закону. Но она требует соблюдения определенного регламента, который включает сбор и подготовку документации, а также прохождение согласования в контролирующих инстанциях и иногда – получение разрешения от других собственников.

  • ✨ Балкон или лоджия – есть ли разница
  • 💡 Присоединение балкона или лоджии к комнате или кухне. Разрешено ли это законом
  • 👇 Порядок согласования
    • Пакет документов
  • 🛠 Выведение батареи
  • ⚡ Обычное утепление
  • ❗ Перечень запрещенных действий
  • 🌟 Итоги

✨ Балкон или лоджия – есть ли разница

Жилищный кодекс РФ обязывает собственников вносить в техпаспорт квартиры все перепланировки, изменяющие конструкцию дома. В каждом регионе действуют свои нормативно-правовые акты в части перепланировок, поэтому в некоторых регионах узаконивание перепланировок проще, в других – сложнее.

Лоджия – это помещение, которое ограждено с трех сторон стенами. Балкон – это огражденная площадка, выступающая из фасада. Даже в одной квартире могут быть одновременно и лоджии, и балконы. В технической документации на квартиру должно быть указано, что именно в квартире – балкон или лоджия. Так как у лоджий и балконов разная конструкция, то они имеют разные технические возможности. Лоджия опирается на боковые стены, поэтому может выдержать стандартную нагрузку – до 400-600 кг на кв. м. Балкон держится только одной стороной, поэтому он имеет меньшую предельную нагрузку – 200-250 кг на кв. м. Ежегодно этот показатель падает на 1%.

Балконы изначально проектировали для летнего отдыха. На нем можно безопасно отреставрировать ограждение или заменить его на новое, провести реставрацию балконной плиты или постелить террасную доску. На балконах формально запрещено даже остекление – по крайней мере, без получения согласия от контролирующих инстанций.

💡 Присоединение балкона или лоджии к комнате или кухне. Разрешено ли это законом

Объединение балкона, лоджии и комнаты (кухни) являлось популярной ранее перепланировкой, но сегодня такие действия зачастую находятся вне закона. Хотя в некоторых домах присоединение возможно на законных основаниях.

Согласно Постановлению Правительства Москвы от 2017 года №1104, присоединение балконов и лоджий к кухне или комнате находится вне закона наряду с некоторыми другими видами перепланировок. За нарушение данного правила для собственников квартир установлена административная ответственность на основании пункта 9.12 Кодекса об административных правонарушениях города Москвы в размере 2000-2500 р. Аналогичные законы действуют в ряде регионов.

В отношении балконов практически ничего нельзя делать: только изменять старое на новое. Утепление и присоединение балконов к тепловому контуру квартиры однозначно под запретом. Перепланировка балкона в отдельную отапливаемую комнату не разрешена.

Присоединение балкона к квартире затрагивает долю каждого собственника, уменьшая общее имущество на площадь балкона. Данное решение учитывается юристами и проектными компаниями, которые занимаются согласованиями. С учетом того, что затрагивается общее имущество многоквартирного дома, при проведении перепланировки необходимо получить согласие от соседей, согласно пункту 3 статьи 36, пункту 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ . Это требование не распространяется на остекление, а также переустройство подоконного блока.

Читать еще:  Можно ли присоединить лоджию к комнате

Согласование перепланировки требуется при изменении балкона, которое затрагивает внешний вид общедомового фасада: его форму, надстройки козырька и пр. Поддержать такую перепланировку должны не менее 2/3 владельцев на общем собрании.

Хотя объединение лоджий с комнатами и кухнями запрещено, в качестве альтернативы может выступать установка французских раздвижных дверей в домах, где допустимо демонтировать оконно-дверной и подоконный блоки. Сегодня нельзя полностью убрать окно, дверь и подоконный блок – жилинспекция не согласует данный проект. Простой демонтаж двери и окна при сохранении подоконного блока так же не допускается. Обязательным условием является наличие двойного стеклопакета и направляющих сверху и снизу. Компромиссный вариант в виде французских дверей позволяет увеличить пространство комнаты и сохранить поддерживающую конструкцию.

Так как для установки французских дверей необходимо демонтировать подоконный блок, нужно учитывать, разрешается ли такая перепланировка. Чаще всего она допустима в монолитных зданиях, где фасадные стены ненесущие. В панельных, кирпичных и блочных постройках подоконный блок является несущей или самонесущей конструкцией и убирать перемычку над проемом или расширять его опасно.

Но даже если подоконный блок полностью сносить запрещено, иногда демонтаж разрешают при условии, что нетронутым остается порожек – нижняя часть стены, которая разделяет пространство квартиры и балкона. Именно этот порожек часто является несущим элементом, который держит балконную плиту и обеспечивает теплоизоляцию. Его ликвидация разрешена в кирпичных и монолитных домах.

Существует еще одно ограничение при перепланировке – запрещен снос или уменьшение участка над дверным проемом или его расширение. По противопожарным нормам для выхода на лоджию, который считается аварийным, ширина боковой стены должна быть не менее 1,2 м, а простенка – не менее 1,6 метра.

Сказанное выше актуально только для лоджий. Перепланировка балкона и совмещение его с комнатой не допускается ни при каких условиях, даже если дом новый. Балконные плиты не предназначены для такой нагрузки, перепланировка нарушит тепловой контур, а электросеть может не выдержать дополнительной нагрузки (если балкон будут дополнительно обогревать электроприборами).

Порядок согласования

Для того чтобы согласовать перепланировку лоджии с установкой французских перегородок, необходимо пройти следующие этапы:

  1. Разработка проекта перепланировки по остеклению, утеплению, устройству полов и прочим работам. Разрабатывать проектную документацию должна специализированная организация, которая имеет допуски в саморегулируемую организацию (СРО). Самостоятельная подготовка проекта недопустима. Проект должен быть комплексным и указывать на все этапы и типы перепланировки.
  2. Если перепланировка предполагается в несущих конструкциях, то для согласования перепланировки с демонтажем подоконного блока дополнительно понадобится техническое заключение автора проекта о допустимости таких работ. Информацию об авторе проекта можно найти в техплане БТИ. На первой странице плана есть шифр проекта, по которому легко найти автора. В Москве крупнейшими проектными институтами являются ОАО «МНИИТЭП», ОАО «НИИЭП Жилища», ОАО «Моспроект». Не на все проекты домов можно получить согласование от проектного института: например, МНИИТЭП не дает согласия на демонтаж подоконных блоков в домах, возведенных после 2007 года.
  3. Получение технического заключения. Проект перепланировки должен пройти согласование: в Мосжилинспекции или Межведомственной комиссии по перепланировке для Москвы или иных надзорных органах – в регионах. Если перепланировка будет согласована, то надзорный орган выдаст распоряжение – если изменения только планируются – либо Акт о завершенном переустройстве – если работы уже были завершены.
  4. После этого допускается провести инвентаризацию в БТИ и получить там новый техпаспорт с учетом снесенного блока.
  5. Проведение теплотехнического расчета. Он необходим при присоединении подоконного блока и части ненесущей стены. Расчет производится на предмет соответствия стен требованиям теплоизоляции.

Пакет документов

Подать комплект документов на согласование можно в МФЦ, для жителей Москвы – через официальный сайт мэра Москвы. Комплект документов должен включать:

  • заявление;
  • комплект документов на квартиру;
  • техпаспорт жилого помещения;
  • согласие на проведение работ от всех членов семьи;
  • проект перепланировки с расчетом теплопотерь.

Выведение батареи

Запрет на перенос батарей центрального отопления зафиксирован в Постановлении Правительства Москвы №1104, а также действует во многих регионах. Кухня и комната считаются теплыми помещениями, а лоджия или балкон относятся к холодным. При устранении барьера между комнатой и балконом нарушается целостность теплового контура всего дома. Установленные в квартирах батареи центрального отопления не предназначены для отопления холодных площадей.

При установке французских дверей проблема нарушения теплового баланса не возникает, так как двухкамерные стеклопакеты могут защитить дом от холода извне. Если подоконный блок к лоджии сносится, то батарею следует перенести на боковой пристенок – справа или слева от балконного проема.

Объединение балкона с комнатой

Как законно соединить два этих помещения, что запрещено и какие работы не требуют согласования с местными органами власти.

Содержание

  • Преимущества перепланировки балкона
  • Возможности и ограничения изменений в разных домах (перегородки, порожки, проемы, подоконные блоки, остекление)
  • Какие работы запрещены
  • Как узаконить изменения и какие нужны документы
  • Что можно сделать без согласований
  • Заключение

Переустройство балкона поможет освободить и обновить пространство. Объединение балкона с комнатой или кухней разумнее начинать с согласования изменений в жилищной инспекции . Статья расскажет, какую перепланировку лоджии или балкона она точно согласует.

Аргументы за присоединение балкона (лоджии) к жилому пространству

Главный повод задуматься о перепланировке — нехватка свободных метров. Хотя есть и другие преимущества:

  • Современный евроремонт с панорамными окнами;
  • Отдельная зона для отдыха, игр, учебы, хобби;
  • Перенос зоны приема пищи и освобождение кухни.

Возможности и ограничения объединения лоджии и комнаты

Может показаться, что в своей квартире разрешено делать все, что угодно. Но в реальности, когда вы убираете или меняете границы между помещениями — это считается перепланировкой, которую нужно согласовывать в МЖИ и БТИ.

На узаконивание изменений влияет тип дома, время постройки и некоторые нюансы конструкции, которые может установить только эксперт. Присоединение лоджии к комнате пройдет успешно, если учесть следующие моменты.

Дверная перегородка

Закон разрешает перепланировку балкона только вместе с установкой раздвижных светопрозрачных дверей со стеклопакетом. Это нужно для того, чтобы поддержать комфортную температуру в доме зимой — городская система отопления не рассчитана на обогрев лоджий. Кроме того, «французские двери» призваны защищать от грибка и плесени на стенах.

Подоконный блок и порожек

Демонтировать их можно только:

  • в монолитных домах;
  • в кирпичных и блочных (если одобрит эксперт);
  • в панельных домах до 2007 г. постройки;
  • в панельных домах после 2007 г., которые не спроектированы МНИИТЭП.

В других зданиях убирать подоконный блок и порожек между балконом и комнатой нельзя: они там несущие.

Лайфхак: демонтаж подоконного пространства разрешают при сохранении порожка.

Расширение проема

При объединении лоджии с комнатой это возможно только в монолитных зданиях. И только если наружная стена не несущая. Расширение проема невозможно в панельных, блочных и домах из кирпича.

Нельзя остеклять балкон или лоджию только в исторически значимых зданиях. Для остальных домов есть только два нюанса:

  • укажите остекление в проекте, чтобы БТИ и Росреестр внесли эти изменения;
  • если есть заданное стилевое решение по фасаду — его нужно сохранить. Например, делать остекление того же цвета и с таким же количеством створок.

Сосед почти не виден

Желающих улучшить, а в понимании большинства, это означает — расширить свой балкон, было достаточно во все времена. Нынешние — не исключение. Поэтому многие многоэтажные дома поражают разнообразием рам, навесов, и прочих наворотов на балконах, которые сильно уродуют внешний облик домов.

Верховный суд РФ сделал такое разъяснение, когда пересматривал итоги одного «балконного» спора. Дело заключалось в том, что одна из собственниц квартиры в многоквартирном доме переделала свой балкон.

Ее перестройка была, по сути, стандартной — так часто поступают желающие усовершенствовать балкон, дама совместила его с кухней, а заодно и увеличила его размеры. В дополнении к этому над балконом хозяйкой был смонтирован козырек такой длины, что он перекрывал обзор соседям сверху.

Соседи, возмущенные таким неудобством обратились к местным властям. Тем переделка также не понравилась, и уже власти потребовали возвращения квартиры в прежнее состояние, утверждая, что ответчица затеяла перепланировку без разрешений компетентных органов и без согласия соседей. Со своей стороны, жильцы дома подали и свой иск. По утверждению соседей, балконный козырек выходит за границу балконной плиты приблизительно на 1,5 метра, что портит им и вид с балкона, и образ дома.

Дама сдаваться не стала и ответила встречным иском. В нем она написала, что собрала кучу разрешений от всех инстанций и просит ей не мешать наслаждаться жизнью с новым и безопасным балконом.

О правовых вопросах управления многоквартирным домом эксперты «РГ» рассказывают в рубрике «Юрконсультация».

Судя по документам, которые оказались в распоряжении суда, перестройка балкона отвечает и санитарным, и противопожарным требованиям. И по мнению специалистов, нарушений несущих конструкций при перепланировке не было. В ходе судебного процесса выяснилось, что предстоящий ремонт балкона одобрили 49 соседей и владелец нежилого помещения дома.

Местные суды встали на сторону собственницы квартиры.

По их мнению, перестройка балкона выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм и правил, никак не нарушает права и интересы собственников других квартир, не создает угрозы их жизни и здоровью и не меняет «целевое назначение помещений».

Но власти города и другие соседи с таким решением не согласились и оспорили его уже в самую высокую инстанцию. Власти города посчитали, что такое решение опасно в первую очередь тем, что теперь каждый сможет перестраивать балконы по своему вкусу и желаниям. Во что превратится лицо города, трудно представить.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ «балконный» спор внимательно изучила и с мнением коллег не согласилась. Верховный суд сказал, что гражданка перепланировку провела самовольно, разрешений она не получила, согласований с властями и соседями не провела. Высшая инстанция объяснила, что балконные плиты входят в состав общего имущества, а, следовательно, любая их перепланировка должна быть согласована со всеми собственниками помещений в доме.

Если открыть главный в таких случаях документ — Жилищный кодекс РФ, то в пункте 3 части 1 статьи 36 сказано следующее: всем собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит общее имущество: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование и прочее оборудование.

Верховный суд специально подчеркнул — балконные плиты относятся к общему имуществу. Об этом сказано в документе, который называется — «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме». Эти Правила были утверждены постановлением правительства от 13 августа 2006 года N 491.

В этих Правилах есть пункт 2 раздела I «Определение состава общего имущества». Там записано дословно следующее: «В состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции)», — говорится в нем.

Таким образом, подчеркнула Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, балкон еще и относится к ограждающим и несущим конструкциям, сказано в определении .

Суд в своем решении заявил, что квартирант может уменьшить размер общего имущества при реконструкции помещений, но такая перепланировка возможна только с согласия всех собственников помещений в доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ). Такое же положение закреплено в части 2 статьи 40 этого же кодекса — «если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, на них должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме».

Вот какой итог подвел под своими рассуждениями Верховный суд — при серьезной перепланировке балкона в одной отдельно взятой квартире, согласие всех собственников является обязательным условием.

А местные суды посчитали вполне достаточным, согласие четырех десятков соседей. Но местные суды не приняли во внимание,что противников реконструкции балкона оказалось больше. А между тем категорически возражающие против расширения балкона соседи составили коллективное обращение в суд и в материалах дела оно имеется.

«Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав», — сказано в решении Верховного суда РФ.

Суд отменил все вынесенные решения по делу и направил его на новое рассмотрение, предписав учесть позицию ВС РФ.

Согласование объединения лоджии и комнаты

Собственники нередко прибегают к перепланировке квартир, присоединяя балконы к комнате или кухонной зоне. Но если демонтировать оконный проем, удалить стену под оконным проемом и не получить разрешение на корректировки, жилинспекция выпишет штраф. Поскольку несогласованное изменение планировки отрицательно сказывается на надежности каркаса здания из-за усилившихся нагрузок, жильцов обязуют вернуть квартиру в прежний вид. Как правило, на такие изменения отводится от нескольких дней до нескольких недель. В случае отказа собственника выполнять требования, недвижимое имущество отбирается в судебном порядке и продается на торгах.

Законно ли объединение жилых и нежилых комнат с балконом

В постановлении о требовании к перепланировкам №508-ПП от 25 октября 2011 года указано, что объединение жилых комнат с лоджией с выводом труб отопления на балкон запрещено. Кроме того, любая перепланировка квартиры не должна противоречить требованиям СНиП и СаНПиН. Несогласованные строительные работы нарушают технику безопасности, поэтому разрешение на изменения планировки не всегда можно получить даже у архитектора, проектировавшего дом.

Читать еще:  Цветы на лоджии южная сторона

Несмотря на ряд ограничений, увеличивать пространство помещения с помощью присоединения лоджии возможно. Для этого нужно не нарушать следующие поправки:

  • демонтаж порожков около балкона в панельных домах запрещен;
  • нельзя удалять подоконный блок, а также делать проемы в несущей стене в зданиях, возведенных после 2007 года;
  • запрещено увеличивать проемы во внешних стенах.

Согласование объединения также будет невозможным при серьезных нарушениях СНиП. Строительные нормы и правила запрещают демонтировать несущие стены, удалять проемы или оконные блоки без соблюдения рекомендуемых размеров. Чтобы не возросла нагрузка на перекрытия, не разрешается корректировать проем в подоконном блоке, если он удерживает балконную плиту.

Присоединить лоджию к комнате законным способом можно при соблюдении правил. Если у вас подоконный блок с батареей, то при изменении планировки ее нужно переносить на одну из стен комнаты. Ставить радиатор на лоджию запрещается. Несмотря на то, что ремонт могут качественно выполнить большинство строительных компаний, за такое объединение ответственность будет нести только собственник.

Не менее важно при перестройке комнат правильно утеплять балкон. Там можно устанавливать электрический теплый пол или переносной обогреватель. Помещение обязательно обшивается утеплительными панелями, в проемы вставляются стеклопакеты. Такое обустройство необходимо для согласования обновленного проекта.

Как узаконить объединение балкона с комнатой

Чтобы законно объединить с лоджией спальню или кухню, собственнику квартиры нужно выполнить несколько требований:

  • создать проект планировки с указанием размеров;
  • утвердить акт с техническим заключением;
  • выполнить теплотехнические подсчеты;
  • собрать справки для жилинспекции;
  • получить акт об изменении планировки и о завершении строительных работ;
  • заказать в Бюро технической инвентаризации паспорт жилья, в котором будут указаны все изменения.

Проект объединения жилых комнат с лоджией разрабатывают проектные компании, которые имеют доступ СРО. Теплотехнические расчеты составляются специализированными фирмами. Подготовленная документация демонстрирует, насколько перепланировка соответствует нормам теплозащиты и энергоэффективности.

Для согласования работ собранные акты и отчеты передаются в многофункциональные центры или добавляются на сайт мэрии Москвы. Пакет документов содержит:

  • заявление от собственника;
  • технический паспорт жилого помещения;
  • право собственности на жилой объект;
  • технический план перепланировки с расчетами;
  • согласие жильцов квартиры в письменной форме на перепланировку комнат и лоджии.

При согласовании проекта стоит обратиться к специалистам жилищной инспекции для консультации по вопросу объединения нескольких комнат. Сотрудники организации помогут правильно составить заявление и подскажут, какие справки надо предоставить в конкретном случае.

Объединение лоджии и комнаты: что необходимо знать

В столице, согласно постановлению правительства Москвы, запрещено присоединение лоджии к жилому помещению. Однако допускаются перепланировки при согласовании работ с жилищной инспекцией и соблюдении требований.

Разбирать блоки можно только после утверждения нового проекта. В образовавшемся проеме обязательно устанавливаются французские двери со стеклопакетом с одной или несколькими камерами. Балкон застекляется и утепляется.

Чтобы не возникло проблем с законодательством, согласование изменений нужно проводить до строительных работ. Это стоит учитывать, поскольку не всегда удается утвердить корректировки в проекте с первого раза.

Последствия перепланировки без согласования

В случае обнаружения самовольной перепланировки, согласно статье 9.12 КоАП, жильца штрафуют на сумму до 2500 рублей. Помимо штрафа, владельцу квартиры нужно вернуть жилому помещению прежнее состояние, сохранив площадь балкона и комнат в размерах, установленных застройщиком. При отказе выполнить законное требование жилищной инспекции, квартира изымается у собственника через суд и реализуется через торги. Вырученные с продажи недвижимого имущества деньги возвращаются бывшему владельцу, кроме суммы, которая была потрачена на устранение нарушений.

Если удастся выполнить объединение жилого помещения с лоджией без согласования, не попавшись на незаконных действиях, это все равно приведет к неприятным последствиям в будущем при продаже квартиры. В случае законных изменений конструкции, в технический паспорт жилья вносятся все новые размеры. Эта документация потребуется собственнику в случае внеплановой проверки жилищной инспекции, а также при продаже имущества. При ее отсутствии согласовать сделку с покупателями будет сложно, поскольку не все согласятся брать на себя ответственность за незаконную перепланировку.

Объединение лоджии с комнатой законодательство

Объединить балкон с комнатой можно, даже если нельзя

Фото: Елена Туленцева

Давно хотели увеличить комнату или кухню за счет балкона, но все кругом говорили, что нельзя? Не верьте! Мы нашли несколько способов обойти запреты и сделать всё так, как вам хочется. Рассказываем, как по закону сделать перепланировку, запрещенную тем же самым законом.

Спросите разрешения соседей

Снося подоконную часть и увеличивая за ее счет площадь комнаты, «перестройщики» затрагивают наружные стены, которые являются общедомовым имуществом. Поэтому нужно опросить всех соседей и собрать не меньше 67% подписей жильцов всего дома (2/3 владельцев). Даже тех, кто живет в другом конце здания.

— Примерно до 2012 года можно было спокойно договориться с администрацией, и власти охотно соглашались с перепланировками. Ведь если вы объедините балкон с квартирой, у вас увеличится жилплощадь, соответственно, вместе с этим вырастут и коммунальные платежи. Поэтому администрации спокойно узаконивали такое даже без суда, — рассказывает адвокат Андрей Конышев. — Затем на законодательном уровне решили этот момент исправить. С чем это связано, сказать трудно. Но такую перепланировку приравняли чуть ли не к несущим стенам.

Иногда вопрос даже не в том, что вы якобы будете сносить несущие стены, а в том, что вы вообще собираетесь сделать с балконом. Бывают такие деятели, которые не просто объединяют его с комнатой, но значительно увеличивают площадь и козырек. Это возмущает жильцов, те обращаются в суд, который с огромной долей вероятности признает хозяина неправым и заставит всё переделывать.

Авторы смелых перепланировок, присоединяя балкон к квартире или увеличивая его, тем самым уменьшают площадь общего имущества. Да и увеличить площадь балкона разрешают совсем незначительно — максимум на 30 кв. см. Это не нарушит устойчивости балконной плиты, да и не каждый разглядит отклонение от стандарта, когда посмотрит на ваш балкон со стороны.

Если хотите под шумок увеличить балкон, делайте это максимально незаметно

Фото: Ирина Иманова / 74.RU

— Часто люди хотят увеличить балкон, при этом расширяться собираются минимум на полметра. Но по нормам максимально разрешенная площадь — до 30 кв. см относительно бетонной плиты. Это реально и по строительным нормам, и по нормам БТИ. Но стоит только немного превысить этот предел, то при продаже квартиры это будет считаться перепланировкой. Поэтому, если планируете в дальнейшем продавать свое жилье, придется подумать о том, как эту перепланировку узаконить, — говорит технический специалист компании по комплексному обустройству балконов и лоджий Андрей Иванов.

Так что, прежде чем решите переделывать балкон и объединять его с комнатой, поговорите с соседями и не наглейте с проектом. Чем скромнее будет ваше инженерное решение, тем больше шансов, что оно вообще останется незаметным.

Не трогайте блок с батареей

В большинстве домов запрещено объединять комнату с лоджией, потому что вместе с этим многие жильцы меняют расположение радиаторов, вынося их на балкон, создавая тем самым проблемы общей системе теплоснабжения. Всё из-за того, что комната и кухня — это теплые помещения, а балкон или лоджия — холодные. Если убрать барьер между ними, вы рискуете нарушить целостность теплового контура всего дома. К тому же батареи центрального отопления не рассчитаны на обогрев дополнительных холодных площадей. Убрав только двери и окна, вы не нарушите тепловой контур квартиры, не затронете несущие стены, не будете переносить батареи на балкон. Так сделала, например, Ксения Фикс.

— У меня был проект грамотный, сделанный специалистами. Плюс у меня последний, 16-й этаж, не снесены несущие стены, — объясняет Ксения. — Фактически мы вынули оконные проемы. Нельзя убирать несущие стены. А у меня что между комнатой и кухней ненесущая стена убрана, что проход на балкон — убраны только оконные проемы.

Тот случай, когда объединяешь балкон с комнатой, особо ничего не нарушая

Фото: Ксения Фикс

По словам адвокатов, такую перепланировку БТИ согласуют без лишних вопросов даже задним числом, потому что никаких нарушений она не принесла. В конце концов, нет такого закона, который впускал бы в вашу квартиру контролирующие органы в любое время дня и ночи. А выясниться ваша перепланировка может, только если вы решите продавать или обменивать жилье.

Если вы всё-таки решили убрать подоконный блок и в вашем доме это разрешено, избежать претензий со стороны контролеров помогут французские раздвижные двери. Это можно сделать далеко не везде — чаще всего в монолитных зданиях, где фасадные стены не являются несущими. В панельных, блочных и кирпичных постройках такой фокус не пройдет, потому что этот участок стены часто выступает несущей или самонесущей конструкцией. Убирать его элементарно опасно.

Если никаких ограничений нет, ставьте двойной стеклопакет, он будет надежно защищать дом от холода извне, а вы, благодаря этому, не нарушите тепловой контур квартиры. Да и фальш-перегородки без направляющих, которые иногда устанавливают для отвода глаз, вряд ли пройдут согласование. Такой компромиссный вариант позволяет визуально увеличить пространство, но на месте подоконного блока сохранится поддерживающая конструкция.

— Некоторые собственники ставили стеклянные створки на это место, не превращая балкон в жилую площадь. Получается, что когда они вызывали БТИ, чтобы составить новый план квартиры, то специалисты в документах указывали, что жилец перенес батарею с парапета и убрал балконную дверь. Рисовали более тонкую стенку на плане БТИ. Естественно, когда сотрудники БТИ уехали, собственник эти створки снимал. Ему они вообще не нужны были. Это нужно было конкретно для плана, — делится лайфхаком Андрей Конышев.

Многие российские балконы живо говорят о том, как в стране соблюдают законы

Фото: Дарья Селенская / Сеть городских порталов

Но если у вас не монолитный дом, а объединить комнату с балконом страсть как хочется, не отчаивайтесь — иногда сносить подоконный блок разрешают, но только при одном условии: если вы не будете трогать нижнюю часть стены, разделяющую балкон и квартиру. Как ни странно, именно этот порог играет роль несущего элемента, он держит балконную плиту и выполняет теплоизолирующую функцию. Тот случай, когда бюрократия играет на вашей стороне. Совсем избавиться от этого выступа можно только в кирпичных и монолитных домах.

Самый очевидный, простой и безопасный лайфхак, когда вы хотите объединить лоджию с комнатой, — это согласовать перепланировку. Да, в БТИ, возможно, не позволят воплотить в жизнь все ваши безграничные фантазии, но с их разрешением будет как-то спокойней. Когда вы надумаете сделать перепланировку по закону, достаточно запомнить простой план действий, который нам помог составить директор проектно-строительной компании Ильдар Хабибуллин:

  1. Определяемся с новой планировкой на основании старого плана БТИ.
  2. Заказываем проект у специализированной проектной компании, имеющей соответствующий допуск СРО, и согласовываем его в управляющей компании или ТСЖ.
  3. Подготавливаем документы для администрации: заявление, техпаспорт (план БТИ), проект, оригиналы или нотариально заверенные копии правоустанавливающих бумаг на помещение. Максимум через полтора месяца вы получите разрешение или отказ.
  4. Получили разрешение — принимаемся за работы.
  5. Вызываем БТИ или кадастровых инженеров для замеров.
  6. Вводим объект в эксплуатацию — подписываем акт у проектировщиков, УК и в администрации.
  7. Заказываем техплан на диске в БТИ или у кадастровых инженеров.
  8. Идем в Росреестр (сейчас чаще всего через МФЦ) с техпланом и правоустанавливающим документом и подаем заявление на учет изменений.
  9. Получаем выписку из ЕГРН с новой планировкой.

В случае отказа придется доказывать свою правоту в суде или обращаться к специалистам, которые представят ваши интересы во всех инстанциях.

Перепланировка задним числом

По адвокатской статистике 90% заявлений на одобрение перепланировки жильцы пишут, когда эта самая перепланировка уже выполнена. Но узаконить ее никогда не поздно. Если вы давным-давно внесли корректировки в квартиру, но только сейчас вспомнили о том, что надо было получить разрешение, обратитесь в администрацию. Некоторые идут навстречу и задним числом согласовывают разрешение. Но так бывает не всегда.

— Администрация не любит чувствовать себя в дураках, когда они упустили момент вашей перепланировки много лет назад, — рассказывает Андрей Конышев. — К тому же специалисты тесно сотрудничают с управляющими организациями, которые любят устраивать обходы с проверками. Управляющая компания должна была своевременно это зафиксировать и донести в администрацию.

Поэтому, если вы решили кого-то перехитрить, можете заодно рассчитывать на то, что эта хитрость вам еще аукнется. И одним штрафом (максимальная сумма — 2500 рублей) не отделаетесь.

Раньше мы уже узнавали, что еще можно и нельзя делать с балконом, и поняли, что на самом деле он не ваш. А если на одном балконе вас не остановить, смотрите, как законно сделать перепланировку во всей остальной квартире и как согласовать даже самые запущенные случаи.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector